大きな窓から暖かな日差しが差し込むリビング、ホテルのロビーのようなエントランス、一風変わったお洒落なデザイナーズマンションなど、ワンランク上の賃貸物件情報を掲載しています。

当社管理の新築物件です！

グレイスかけはし
大阪市東淀川区北江口2丁目
家賃5.8から6.3万円
共益費5,000円
保証金20万円
解約引15万円

高齢者の方にも優しいバリアフリー設計！

【都マンション】
淀川区十三東1丁目
1K　単身向けマンション
安心の鉄筋コンクリート造
今年10月新築！

追加の空き状況は下記までお問い合わせ下さい！
ミニミニ阪急十三店
TEL:06-4805-3232
E-mail:juso@seito-jp.com

店舗情報はこちらから

ハリウッドのユニバーサルスタジオでミニミニマンの看板発見！！

「ワイルドスピード３　TOKYO DRIFT」は東京を舞台にした映画ですが、激しいドリフトシーンが東京では撮影できないため、ハリウッドに渋谷の街を丸ごと再現して撮影されました。
その撮影に使われたセットの一部がハリウッドのユニバーサルスタジオに展示されています。
そこにミニミニの看板がありました。
アメリカでミニミニマンに出会えるとはビックリです。

全国不動産関連専門リンク集は、北大阪賃貸住宅情報「お部屋サーチＮｅｔ」に相互リンクしていただいている各社のご紹介ページです。

基本的に、運営サイトが不動産に係るサイトであったり、不動産会社である事、更に北大阪賃貸住宅情報「お部屋サーチＮｅｔ」との相互リンクへしていただくことが前提条件です。
掲載希望のサイト運営者様は、北大阪賃貸住宅情報「お部屋サーチＮｅｔ」へのリンクを貼っていただいた上で、こちらのフォームより申請してください。
尚、全てのサイトを掲載するとは限りませんのでご了承ください。

先日、電気とガスの手続きについてエントリーしましたが、本日は電話の引越し等についてのご案内です。

最近は学生様ですと、「携帯電話があるからイラナイ」というお声をよく聞きますが、このエントリーでは、あえて固定電話の手続きサイトをご紹介します。
NTT西日本では、ピッタリねっとというサイトで、電話の新規・引越し・名義変更等の手続きができます。他にも料金割引サービスや、インターネット商品も取り扱っています。新居で固定電話は必要なくても、フレッツADSLやBフレッツサービスをご利用される予定のお客様も一度覗いてみてはどうでしょうか？

名義変更等の申込書もこちらからダウンロードでき、インターネットアクセスラインシュミレーションや、割引サービスシュミレーションもできます。引越し予定がなくとも、シュミレーションで現在の契約が適当かどうかの判断材料になりますので要チェックサイトですね。

電気（関西電力）やガス（大阪ガス）の使用廃止・開始の手続きが便利になりました。

関西引越し手続きサービス

平成１７年１月より便利な受付サイト「関西引越し手続きサービス」がスタートしました。
住所・氏名・連絡先など手続きに共通して必要となる情報は、一度の入力で手続きが行えます。是非ご利用ください。

尚、電気やガスに関する料金メニューや料金シュミレーションなどは下記のホームページをご覧下さい。
関西電力
大阪ガス

フリーレントとは、単純に言えば、賃料無料の事です。もちろん、ずっと無料というわけではなく、入居してから何ヶ月か分の賃料が無料になると言うことです。入居時に一般的には礼金、前家賃、敷金、引越し費用等多額の費用を必要になります。そこで、入居から数か月分の家賃を免除し、入居者の負担を軽減するために設けた制度です。

では、フリーレントと、家賃値下げ交渉とどっちが得かいいますと、例えば、家賃8万円の物件に入居した場合、2ヶ月間フリーレントだと、16万円得になるという計算になります。家賃を2千円下げてもらった場合と比べると、160000円/2000円＝80ヶ月（6年8ヶ月）で、同じという計算になります。住む期間により、どっちが得かこれでお分かりかと思います。

フリーレントが得だ！と思われた方、弊社でもフリーレント物件をご紹介できます。メールで問い合わせる際はコメント欄で、来店した際は、「フリーレント物件ありますか？」と、一言聞いてみてください。

賃貸物件のお部屋探しに当たって気になるところ・・・といえば、部屋を借りるに当たっての費用、いわゆる入居費用についてが、一番だという方も沢山いらっしゃると思います。そこで、ざっくりとですが、入居費用についてご説明いたします。

物件により、金額、項目が変わってくるので具体的数字では表現できませんが、一般的には、
保証金（敷金+礼金の場合有）
日割り家賃
次月家賃1ヶ月分
次月共益費1ヶ月分（管理費の場合有）
仲介手数料
火災保険料
などが主に必要な事項です。
その他、町会費や、鍵交換代、水道代などが必要になるケースもあります。

日割り家賃の計算方法ですが、この家賃の発生は、入居する日ではなく、契約日、または、翌日から発生します。この家賃を日割り家賃と呼びます。計算は、（家賃＋共益費）÷30日（※1）×残日数＝日割り家賃。この時家賃など意外に水道代や車庫代も契約で定まっていれば家賃に足し計算します。
※1:30日は、1ヶ月の日数の関係で31や28で割る事もあります。

仲介手数料とは、不動産会社に物件探しを依頼し、賃貸借契約を結ぶ際、その報酬として不動産会社に支払うもの。仲介手数料は、敷金や礼金と異なり、消費税がかかります。

その他必要な費用は、部屋を借りるに当たっての費用ではなく、荷物を運ぶための費用?引越し費用があります。荷物の大きさや数、作業員の人数、引越し距離等によって異なります。詳しくは、引越し会社に見積もりを依頼してください。

ちなみに、「解約引（敷引き）」とは、退去時に保証金や敷金から差引くお金のことです。ですので、入居時の費用の計算には使いません。（退去時の計算に関係がでてきます）

先日、弊社　株式会社成都不動産の管理物件に於いて下記のような文書がポストに投函されていました。いろいろな手を使っての詐欺が横行しています。皆様ご注意ください。

ご不明な点等ございましたら、弊社管理部までご連絡下さいますよう宜しくお願い申し上げます。
TEL06-4865-3232　info@seito-jp.com

以下、投函されていた文書の内容です。
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入居者各位
　　　　　家賃振込口座変更のお知らせ

拝啓、時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。

さて、この度当物件は所有者の事情により当社が管理致すこととなりました。つきましては、家賃の振込口座変更により皆々様にはご迷惑をおかけ致しますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い致します。

　尚、今月分の家賃が旧振込先に支払済みの場合、来月からで結構ですので当社指定の口座に振込下さいますよう宜しくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

　　　　　　　＊＊＊＊＊＊＊管理（株）
　　　　　　　大阪市＊＊区＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　　　　　　代表取締役　　＊　＊＊

　　（振込先）
　　　　　　＊＊＊銀行　＊＊支店
　　　　　　（普）　＊＊＊＊＊＊＊
　　　　　　　　＊＊＊　＊＊＊

------------------------------------------------------------------
以上が、投函されていました内容です。

上記に出ていました会社名は実際に存在する会社ですが、代表取締役の氏名はその会社には存在しない人物のものと判明しております。すでに警察へも届出済みでありますが、このような文書を受け取った場合、ご注意いただきますよう宜しくお願い申し上げます。

弊社管理物件にお住まいの方で、上記のような文書を投函された、もしくは家賃の振込に関しご不明な点があれば、弊社　株式会社成都不動産　管理部までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

株式会社　成都不動産　管理部
　06-4865-3232
　info@seito-jp.com

３月末?４月初旬頃というのは、引越しのシーズンでもありますね。
私の娘の一番仲良しのお友達一家もお父さんの転勤で引越しが決まってます。(T_T)

そこで、今日は引越しの際の基本的な荷造り方法について語ってみます。

荷解きの事を考慮して荷造りすること！
ダンボールの中に何が入っているか書いておくこと！（ダンボールに通し番号をつけておくと紛失を防げますが番号順に荷物を入れてくれるものではない）
普段使わないものから荷造りすること！
生活必需品は最後に箱に入れ、引越し先で最初に出せるようにしておくこと！

４年ほど前に私もこの時期に引越しをしたのですが、未だ開けてないダンボールが１０個位あります。これだけ開けていなければイラナイものかもしれませんが捨てるには惜しいワケで・・・（アルバムとかだったり）　結局４年間の生活必需品が出揃ったといった所でしょうか・・・(^_^;)
沢山失敗しましたけれど、一番は引越し荷造りも間に合わず、というよりダンボールに入れ忘れ（タンスの引き出し一段だけ）などの失敗もありました。他には自分で持てないダンボールを引越し業者に持たせ「おっ重いっっ」と言われてしまったこととか、当日になっていきなり自分で荷造りできなかったものの相談（ダンボールに入らないなら駄目と言われてしまいました）とか・・・(^o^)
当時は意外と小さなダンボールというのは活躍しまして、足りなかった思い出があります。

◎小さめのダンボールに入れるもの
　本、雑誌
　CDやレコード、DVD
　ビデオやカセット
　文房具
要するに積み重なると重いもの。一人で持てなくなってしまいます。

◎大きなダンボールに入れるもの
　洋服
　タオルなど
比較的かさばっても持てるもの。

◎あらかじめ業者と相談した方が良いもの　（下手すると運んで貰えません）
　電化製品（テレビ・パソコン・オーディオなど）
　大型家具
　ピアノ
　ラジコンヘリ（私の経験です・・・）など

◎ダンボールに「ワレモノ」と書くべきもの
　食器
　CDやレコード、DVDなど

○ダンボール内の隙間などは、タオルなどを利用し隙間無く詰めていくこと。積み重ねたときに安定します。
○組み立て家具などはあらかじめ分解し運びやすいようにしておく。机やタンスなど、引き出しのあるものはテープで止めておく。このとき、テープはガムテープではなく養生テープを使うときれいに剥がせますが、剥がすときのことを考えてから貼ること！物によっては一緒に木目などの柄まで剥がしてしまいます。
○衣類はたたんで入れるのが基本ですが、業者に頼めばハンガーケースを用意してくれ、ハンガーをかけたまま運べます。
○布団はやはり布団袋に入れるのがベター。しかし運ぶときに投げ入れられる可能性もあるので布団と布団の間には何も入れない方が良いでしょう。
○冷蔵庫は前日までに空にして電源を抜いておき、中の水気を拭いておいた方が良いでしょう。洗濯機も洗濯槽やホースに残った水を抜いておきましょう。即日配達なら良いですが、時間が経つとカビの原因となります。

私だけかもしれませんが、クローゼット家具の中身をハンガーケースに入れた際、中段ポールが可動式になっているのに気づき、「後で下のほうに養生テープで固定しておこう。」と思いながら、そのまま忘れてしまわないように気をつけましょう。引越し後ホームセンターで同じ長さのものを探す（太さは合っても長さも合うのはナカナカないと思います。）のは困難です。（私は切ってもらいました。）

◎業者に頼まず、自分達だけで引越しをする人は、トラックへの荷物の積み方も気をつけましょう。カーブを曲がる時などに荷物を落としてしまう場合があります。（私は電子レンジ落とされた事があります。）事故の原因にもなりうるのでご注意を！！

失敗した！っていう事が無いように計画性をもって荷造りしましょう！

賃貸住宅の退去時に借り手がどこまで負担して部屋を修繕するかを示すガイドラインを国土交通省は6年ぶりに改訂した。

減らない原状回復のトラブルに対し、新ガイドラインはトラブル防止のため、傷・汚れなどを契約時に借り手と貸し手が双方で確認をしておくように規定するなど、トラブル防止策を盛り込んだ。ガイドラインの本体は、不動産適正取引推進機構で販売される。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」　の改訂について

　民間賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールを示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について、更なる普及促進を図るため、「賃貸住宅市場整備研究会（委員長：山崎福寿上智大学経済学部教授）」の下に「賃貸住宅に係る紛争等の防止方策検討ワーキングチーム（座長：犬塚浩弁護士）」を設け、同ガイドラインの改訂を行いました。（別紙１、別紙２参照）

改訂のポイント
（１）トラブルの未然防止に関する事項について新たに項目を設けました。
（２）損耗・毀損の事例を追加しました。
（３）原状回復の考え方の理解を促すため「Ｑ＆Ａ」を新たに設けました。
（４）原状回復に関連する裁判例を更新追加し充実を図りました。

改訂の概要
（１）原状回復にかかるトラブルの未然防止
　退去時の原状回復にかかるトラブルを未然に防止するためには、契約時において当該物件の現状を確認する等の対応が必要なことから、今回の改訂版では、「原状回復にかかるトラブルの未然防止」に関する事項を整理しました。
契約時における物件の確認の徹底
　入居時にチェックリストを作成し部位ごとの現況を、当事者が立会いのうえで十分に確認すること。
原状回復に関する契約条件等の開示
　賃貸人は賃借人に対して原状回復の内容等を契約前に開示し、賃借人の十分な認識を得ること。
特約について
　賃貸借契約において特約を設ける場合は、以下の点に留意する必要があります。
　　イ　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
　　ロ　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
　　ハ　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
（２）損耗・毀損の事例の追加
　最近の裁判例や国民生活センター等における個別具体の相談事例の中から、通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを検討し通常・一般的な例示として事例を追加しました。
　例１　冷蔵庫下のサビを放置し、床に損害を与えることは賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられます。
　例２　風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等の清掃・手入れを使用期間中に怠った場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。

（３）「Ｑ＆Ａ」の新設
本文の内容のポイント部分をＱ＆Ａ形式にして、容易に理解できるようにしました。

　例１
Ｑ　退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいのでしょうか。
A　退去時はもちろん入居時にも、賃貸人・賃借人双方が立会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくことが有効といえます。
　例２
Ｑ　建物を借りるときには、どのようなことに気をつけたらよいでしょうか。
Ａ　退去時の原状回復について、賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
（４）掲載判例の更新・整理と新たな判例の追加
　裁判例については、類似の裁判例の重複掲載を整理し、平成10年度以降に示された10事例を追加しました。
　これにより、掲載裁判例数は、17事例から21事例となりました。

（５）その他
　全国の消費生活センター等に寄せられた敷金や原状回復に係る相談の状況を集計分析しデータを更新しました。
　相談件数は毎年度増加しており平成１４年度（５２４９件）は平成１０年度（１３３８件）の約３．９倍となっています。
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別紙１

賃貸住宅市場整備研究会　メンバー
（敬称略）

委員長 　 山崎　福寿 　 上智大学経済学部教授
　 　 　 　 　
委員 　 犬塚　　浩 　 弁護士
　 　 大竹　文雄 　 大阪大学社会経済研究所教授
　 　 末次　　正 　 積水ハウス（株）東京総務部情報開発室部長
　 　 田島　弘直 　 （財）日本賃貸住宅管理協会総合研究所長
　 　 水流潤太郎 　 東京都住宅局住宅政策担当部長
　 　 中井　省吾 　 三井不動産（株）賃貸住宅事業部長
　 　 福井　慎治 　 （社）全国宅地建物取引業協会連合会専務理事
　 　 升田　　純 　 聖心女子大学教授・弁護士

賃貸住宅に係る紛争等の防止方策検討ワーキングチーム　メンバー
（敬称略）

座長 　 犬塚　　浩 　 弁護士
　 　 　 　 　
委員 　 熊谷　則一 　 弁護士
　 　 澤田　博一 　 （有）建物診断センター代表取締役
　 　 関　　輝夫 　 （財）日本賃貸住宅管理協会理事
　 　 渡邊　優一 　 国民生活センター相談部
　 　 　 　 　
オブザーバー 　 宮代　裕司 　 （社）全国宅地建物取引業協会連合会
　 　 森末　一巳 　 東京都住宅局民間住宅部指導課
　 　 　
協力団体 　 （財）不動産適正取引推進機構

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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要

ガイドラインの位置付け
　原状回復にかかるトラブルが頻発していることから、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等について、一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月にとりまとめ、今回更なる普及・理解を深めるためその改訂を行ったものです。

ガイドラインのポイント
（１）原状回復とは
　「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しその費用は賃借人負担としました。
　そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしました。
　従って、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことの明確化を図っています。

（２）通常の使用とは
　通常の使用といってもその範囲は極めて広く、判断基準そのものを定義することは困難であるため、建物価値の減少ととらえられる損耗等の一般的な事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。このうちＢ及びＡ（＋Ｂ）については、原状回復義務が発生し賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。
Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしても、発生すると考えられるもの
Ｂ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりするものと考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生又は拡大したと考えられるもの

Ａ（＋Ｇ）：建物価値の減少の区分としてはＡに該当するものの、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

（３）経過年数の考慮
　前記ＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても経年変化や通常損耗の分は、賃借人としては賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全額を負担することとなると、当事者間の配分について合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

（４）負担対象範囲
　原状回復は、毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修個所にギャップ（色や模様あわせ等）がある場合については当事者間で不公平とならないようにすべきです。

＜問い合わせ先＞
国土交通省 http://www.mlit.go.jp/
住宅局住宅総合整備課 マンション管理対策室 （内線39364、39365）
TEL：03-5253-8111（代表)

各地方自治体が認めた優良賃貸住宅
　自治体が事業主となる民間の土地所有者に公的補助を行い、中堅所得ファミリー向けに優良な賃貸住宅を供給することを目的とした制度を「特定優良賃貸住宅制度」といいます。この制度には管理面、環境面などの厳しい審査があり、それをパスし、認定を受けた物件のことを特定優良賃貸住宅（特優賃）といいます。

特優賃は、一定収入のあるファミリーが対象
　特優賃住宅は、中堅勤労者の世帯向け住宅のため、原則として単身の方のお申し込みはできません。入居を希望するには、入居者が2人以上あり、夫婦（婚約者を含む）または親子を主体とした家族であること、入居する家族の合計所得が自治体の定める収入基準に適合すること、など入居者審査をクリアしなければいけません。これらの条件を備えていれば、誰でも入居ができます。

特優賃のメリット

１．何といっても「家賃減額補助制度」
　家賃の一部を国や自治体が一定期間負担してくれるという公的な補助を受けられます。補助額は入居者の所得や住宅の規模・管理年数などにより異なります。

２．うれしい「入居手数料不要」
　礼金や仲介手数料が不要のため、入居時の負担額が少なくてすみます。

３．安心できる「住宅保全管理」
　少なくとも10年以上、認定を受けた住宅は特優賃としての維持管理が義務付けられています。行き届いた保全管理で、安心できる生活を送ることができます。

４．暮らしやすい「快適な住環境」
　厳しい審査に合格した特優賃住宅。物件周辺には各種公共機関や利便設備があり、その上高い建設基準をクリアしたものばかり。入居後の快適な暮らしを保証します。

●入居者の負担額の決定の仕方
　入居者の所得額によって、入居者負担額は5段階に分かれます。敷金は契約家賃の3ヶ月以内で、礼金はありません。敷引は実費精算となります。

所得基準早見表（大阪市の場合） 所得区分 入居世帯の所得（月額） 当初入居者負担額算出式
Ia 200,000円以上　　238,000円以下 家賃×54%（当初の負担率）
Ib 238,000円を超え　268,000円以下 家賃×57%（当初の負担率）
Ic 268,000円を超え　　322,000円以下 家賃×62%（当初の負担率）
II 322,000円を超え　　445,000円以下 家賃×74%（当初の負担率）
III 445,000円を超え　　601,000円以下 家賃×84%（当初の負担率）
※管理開始2年目以降の入居者負担額は、それぞれ当初負担率に毎年2%加算し、家賃額を乗じた額となります。
※家賃×（当初負担率＋2%×経過年数）＝入居者負担額